Hiện nay, quy trình mua bán nhà phố đã rất không xa lạ: khách hàng đặt cọc tiền, hẹn ngay ra phòng công chứng sang tên chuyển nhượng, rồi chuyển tên trên sổ đỏ là xong. Nếu mua nhà dự án thì quy trình mua như thế nào? Nhiều bạn chưa nắm rõ nên sẽ khiếp sợ trước quyết định mua căn hộ mặc dù thấy chung cư rất tốt. phần lớn bạn đang trong tình trạng "nhà phố không đủ tiền mua, chung cư không dám mua, đành chịu cảnh ở trọ".
Trong bài viết này mình sẽ bật mí một số thông tin liên quan đến quy trình mua căn hộ từ Phòng kinh doanh hoặc sang nhượng lại từ người khác để bạn nắm rõ và tự tin hơn trước quyết đoán sở hữu ngôi nhà cho gia đình có cuôc đời sung túc hơn.


1. Quy trình mua căn hộ từ P.KD dự án
Bạn nên hiểu rằng, chẳng hề cổ phần nào làm căn hộ căn hộ đều lãi lớn, bỡi vì nếu lãi lớn sẽ không có hiện tượng chung cư chết, cổ phần bất động sản phá sản. Để triển khai một dự án căn hộ với số vốn hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng thì áp lực phân phối số lượng căn hộ trong chung cư đến tay khách hàng là rất lớn. Theo đánh giá, một dự án phải bán được ít nhất 50% số căn hộ mới nằm trong ngưỡng an ninh để có thể hoàn thiện được. Do đó, hầu hết các CĐT chung cư bây giờ đều tiến hành cho khách hàng đặt cọc mua căn hộ ngay thời khắc đầu lắp đặt. thường nhật giá bán chu kỳ đầu này rất hấp dẫn người mua.
chuyên môn thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ căn hộ 01
chuyên môn thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư - mua từ chủ đầu tư
Hiện nay các chủ công trình căn hộ Luxgarden thường thực hiện bán hàng theo hiệ tượng chủ sự kiện bán hàng hội tụ để có thể nhanh chóng bán được nhiều cống phẩm. Quy trình có thể như sau (tùy vào chủ công trình có cập nhật):

1. khách hàng xem công trình: được nhân viên tư vấn thông tin công trình

2. bạn đăng ký ưu tiên/ đặt chỗ/ giữ chỗ (tên gọi khác nhau nhưng bản chất giống nhau): khách hàng chuyển cho P.KD dự án một khoản tiền nhỏ (ví dụ 50 triệu) thì sẽ được chủ công trình xác nhận bạn có 1 suất ưu tiên mua. Hãy kiểm tra "Biên bản ghi nhớ" hay giấy tờ cam kết có quy định sẽ hoàn lại 100% số tiền không nhé. Ở bước này chưa phải là đặt cọc nên bạn sẽ nhận lại được 100% số tiền nếu không mua.

3. Chọn căn: Thông thường cách ngày báo cáo mở bán dự án vài tuần sản phẩm sẽ phân về các tổ chức bán hàng, bạn sẽ được nhân viên tư vấn chọn căn. Bỡi vì căn đẹp ai cũng thích nên sẽ xảy ra nếu nhiều người cùng chọn 1 căn, các chủ công trình sẽ có phương án không giống nhau, ví dụ có thể là:

- Tất cả khách hàng cùng ướm 1 căn sẽ được bốc thăm, ai may mắn sẽ được mua căn này tại sự kiện mở bán.
- Hoặc P.KD dự án sẽ xét thời gian bạn đăng ký ưu tiên/đặt chỗ, bạn đăng ký sớm nhất sẽ được ưu tiên 1, sau đó ưu tiên 2, 3. Nếu có quá nhiều người đăng ký căn này bạn sẽ được tư vấn chọn căn khác có cơ hội mua nhiều hơn. Trong sự kiện mở bán sẽ giao dịch theo giờ bắt đầu tư ưu tiên 1 quyết đoán mua nếu không mua sẽ chuyển qua ưu tiên 2,....

4. Sự kiện công bố mở bán: Tất cả khách hàng sẽ được mời đến sự kiện công bố mở bán, chủ đầu tư sẽ thông báo bảng giá. khách hàng chỉ việc xem xét lần cuối và định đoạt chuyển tiền đặt chỗ sang đặt cọc hay không. Nếu những quý quý khách chưa đăng ký ưu tiên ở bước 2 sẽ đợi đến cuối buổi, còn căn nào quý quý khách đó sẽ chọn căn mình thích.

Một cẩn thận nhỏ: Tại sự kiện rất đông khách hàng như vậy, bạn sẽ bị ảnh hưởng bỡi tâm lý đám đông. Đừng vì thấy thị trường quá tốt như vậy sợ không còn căn nào mà đưa ra quyết định "còn căn nào lấy căn đó" mà chọn một căn không hài lòng. Nhà mình mua để ở lâu dài mà chọn một căn mà bạn không yêu thích sẽ không tốt tí nào. Với sở trường tham gia các sự kiện bán hàng thì cuối sự kiện vẫn còn sót lại một vài căn đẹp. Ngoài ra, 1-2 tháng sau người đầu tư cá nhân sẽ bắt đầu bán lại với giá chênh lệch vài chục triệu, bạn có thể tìm căn ưng ý và giao dịch mua bán lại. Mặc dù bạn phải trả thêm vài chục triệu tuy nhiên theo mình vẫn tốt hơn là mua căn xấu.

5. Ký hợp đồng cọc/thỏa thuận với chủ đầu tư: Bỡi vì có thể dự án chưa xây dựng xong phần móng nên CĐT chưa ký hợp đồng mua bán cho khách hàng được, nên bạn sẽ ký với chủ đầu tư hợp đồng cọc/ thỏa thuận. Trong đó có quy định thời hạn sẽ ký hợp đồng mua bán và các điều khoản phạt nếu tiến hành sai cam kết.

6. Ký hợp đồng mua bán: Khi căn hộ đã xong phần móng, được sở xây dựng cấp phép đủ điều kiện bán hàng thì P.KD dự án sẽ ký Hợp đồng mua bán căn hộ với bạn. Trước khi ký Hợp đồng mua bán bạn nên yêu cầu phía CĐT phân phối văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng của sở xây dựng nhé.

​Đến đây, các thủ tục hợp đồng đã xong. Bạn tiến hành các đợt đóng tiền theo hợp đồng và chờ dự án hoàn thiện để nhận nhà.
2. Quy trình mua lại căn hộ từ nhà đầu tư cá nhân.
Vấn đề của bạn là bạn rất thích căn hộ ở dự án đó nhưng không biết thông tin ngay giai đoạn đầu để mua từ chủ đầu tư như quy trình trên. chủ đầu tư đã bán hết vật phẩm, chỉ còn cách là bạn mua lại căn hộ trong dự án này từ người khác. Vậy quy trình này có đơn giản?

Mình chia ra làm 3 tình huống:

Tình huống 1: người mua mới ký hợp đồng cọc, chưa ký hợp đồng mua bán với P.KD dự án:

Bạn có thể làm hợp đồng cọc với người bán, hợp đồng cọc có thể không cần công chứng vẫn được pháp luật công nhận. Bạn nên ghi rõ thời hạn phải ra công chứng sang tên chuyển nhượng, các điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện cam kết.
Lưu ý: Trong ví như đến thời hạn ra công chứng mà chủ công trình vẫn chưa ký hợp đồng mua bán với người bán, thì đây là giả dụ khách quan không do lỗi người bán nên theo luật dân sự nên nếu bạn không mua nữa thì người bán có thể không phải đền cọc. vì vậy, để đảm bảo bạn cần thương lượng trước về tình huống này và ghi rõ trong hợp đồng cọc.
​
Sau khi người bán có hợp đồng mua bán sẽ tiến hành như dưới đây:
Tình huống 2: Nếu đã có hợp đồng mua bán sẽ được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại phòng công chứng:
​
Bước 1: Người bán hoàn thành Tất cả các đợt trả góp, và nộp đơn lên cho CĐT xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của mình. chủ đầu tư sẽ kiểm tra căn hộ của người bán có thanh toán chậm tiến độ không, có đang thế chấp HĐMB vay vốn ngân hàng hay không. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ cấp giấy thông báo cho chủ hộ là căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ công trình và hóa đơn giá trị gia tăng cho số tiền đã đóng.
Kinh nghiệm thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư 02
sở trường thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư - mua đi bán lại
Bước 2: Hai bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Bước 3: Một trong hai bên(bên bán hoặc bên mua đều được) ra chi cục thuế (căn hộ thuộc quận nào thì ra chi cục thuế quận đó) lấy biên lai thuế và đóng thuế. Tiền thuế tính là 2% trên giá trị Hợp đồng mua bán căn hộ. VD 1 căn hộ 2 tỷ đóng được 40% HĐMB thì tiền thuế sẽ là 2.000x40%x2%= 16 (Triệu). cẩn trọng để nhận biên lai thuế nhanh chóng và tránh bị "hành" nên lót cho bên thuế 3-5 triệu tùy quận.
​
Bước 4: Lấy biên lai về, gom hết các giấy tờ nộp lại cho chủ đầu tư để xin xác nhận đã chuyển nhượng căn hộ. Theo luật thì khi có văn bản công chứng chuyển nhượng, biên lai thuế và giấy xác nhận đã nộp thuế thì chủ công trình bắt cần xác nhận việc chuyển nhượng. Sau khi xin được xác nhận của CĐT là việc chuyển nhượng đã hoàn thành.

Vậy một bộ hồ sơ sau khi chuyển nhượng chung cư Opal Skyview gồm những gì?
1. Hợp đồng mua bán căn hộ gốc và các phiếu thu nộp tiền các đợt
2. Văn bản chuyển nhượng đã được công chứng
3. Biên lai thông báo nộp thuế và xác nhận đã nộp thuế.
4. Xác nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư

Tình huống 3: Căn hộ đã có sổ hồng. Thì quy trình mua bán nhà giống như việc mua bán nhà phố bình thường: Đặt cọc, công chứng sang tên, bắt đầu nghĩa vụ thuế, đăng ký sang tên trên sổ.
​
chờ đợi những thông tin trên thiết thực cho bạn. Xin cảm ơn bạn đọc.

Xem thêm tại đây