Những ám hiệu vỡ 'bóng' hàng đầu

Trong thực tiễn , điều mà ai cũng có thể nhận thấy là hiện tượng tiểu tràng BĐS đã được hình thành từ lâu ở nước ta. Đó là sự xa cách qua lớn giữa mặt bằng giác thư nhà đất và mặt bằng lương bổng của người dân - không phải 10% hay 20% số người có ngày công cao nhất mà phải kể đến 80% số người còn lại có mức thu nhập làng nhàng hoặc rất khiêm tốn.

Còn với đợt tăng 2009-2011 , thị trường BĐS Hà Nội đã thật sự tạo ra một bong bóng còn lớn hơn cả bong bóng năm 2007. bong bóng này , cùng với khoảng thời gian tăng trưởng liên tục gần hai mươi năm qua , đã cho thấy những điều lo ngại của một số chuyên gia , trong đó có cả chuyên gia ngoại bang , về việc bong bóng BĐS có thể vỡ trong những năm tới là có cơ sở và có xác xuất xảy ra.

Cũng cần chú ý , hai mươi năm cũng thường được xem là giai đoạn có tính chu kì tăng trưởng của một số quốc gia lớn trên thế giới như Mỹ. Sau chu kỳ tăng trưởng liên tiếp này , nền kinh tế thế tất phải có khoảng chững lại , theo đó các thịt và thịt BĐS phải có một đợt sụt giảm rất mạnh ( có khả năng tham khảo những đợt điều chỉnh giảm của thị trường Mỹ vào các năm 1987 , 2002 và 2008 ).

Mặt khác , tỷ lệ gần 70% số người mua nhà đất trên cả hai miền Bắc và Nam thuộc về giới đầu tư căn hộ diamond lotus , đầu cơ cũng cho thấy sự tăng trưởng của thị trường BĐS là thiếu vững bền , khiến thị trường này có xác xuất chịu biến động suy giảm mạnh vào vô luận lúc nào các điều kiện kinh tế không còn tỏ thái độ đồng tình cho đà đi lên của giá nhà đất.

Có một môn phái ủng hộ cho khả năng Dạ dày BĐS chỉ có thể bị vỡ sau hàng chục năm nữa , có tức là trong những Năm sau , mặt bằng ngày công của người dân sẽ nối được nâng lên , cùng với nhu cầu ở của người dân Hà Nội và của cả người dân các tỉnh quanh Hà Nội sẽ tiếp chuyện duy trì sức cầu ổn định đối với nguồn cung còn hạn chế.

Nhưng dẫu sao , cần dấn thực trạng gần 50.000 căn hộ , trong đó có gần 80% thuộc về căn hộ trung cấp và cao cấp đang bị tồn đọng trên địa bàn Hà Nội. Khác hẳn với TP.HCM hay Đà Nẵng , giá căn hộ trung cấp ở Hà Nội có thể tương đương với giá căn hộ cao cấp ở TP.HCM , còn giá căn hộ trung cấp ở TP.HCM lại chỉ bằng giá căn hộ dành cho người có lương bổng làng nhàng thấp ở Hà Nội.

Sự bung ra của lan tràn thặng dư đề án căn hộ cao cấp trong thời gian này và có khả năng cả trong vài ba năm tới ( dự định bung hàng trong những Năm sau có khả năng còn thêm khoảng 70.000 căn hộ nữa ) đang khiến cho thị trường BĐS Hà Nội tựa hồ chịu "ngập lụt" về nguồn cung. Suốt mấy tháng qua , người ta đã có khả năng đánh giá được sức cầu bản chất thông qua việc coi xét các hình thức khuyến mại , giảm giá nhưng hầu như không mang lại hiệu quả của các giới chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp ở Hà Nội.

Với thực tiễn khó khăn ấy , triển vọng của căn hộ cao cấp sẽ ra sao nếu nguồn cung cứ tiếp chuyện tăng lên? Cũng đáng nói thêm là console 235.000 tỷ đồng nợ vay ngân hàng của các dự án BĐS đa phần tập trung cho loại hình đầu tư gia cư. Trong hoàn cảnh thông thường khi nền kinh tế tuy khó khăn nhưng vẫn trụ được

Nhưng nếu hoàn cảnh kinh tế bất ngờ xấu đi , Việt Nam chịu tác động tiêu cực của suy thoái lần thứ hai của thế giới , liệu giới chủ đầu tu đề án căn hộ cao cấp có nối tiếp chịu được áp lực thanh án nạn mù chữ nợ cho ngân hàng? Hay họ sẽ buông trôi , khiến cho giá căn hộ cao cấp sẽ lao dốc thê thảm , còn các ngân hàng thì phải ôm một khối Chia của cải siết nợ như họ đã từng làm vào các thời kỳ đóng băng 2002-2005 và 2008?

Sau thời kỳ lúa ra đòng sốt nóng đất nền , hiện tượng người dân đang hướng vào phân khúc nhà bình dân có giá làng nhàng dưới 2 tỷ đồng và loại nhà phố đắt giá dưới 3 tỷ đồng cũng cho thấy nhu cầu tìm đến giá trị sử dụng đang lan tỏa. Điều này càng củng cố cho những dự cảm về khả năng đại tràng đất nền và căn hộ cao cấp đã bị thổi lên quá cao , vượt hẳn sức mua thực tiễn của người dân. Đó cũng là lý do tại sao hai phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp , kể cả can ho diamond lotus tại Hà Nội trong thời kì qua gần như bị đóng băng về giao du , riêng đất nền bị giảm giá khá mạnh.

Nếu lịch sử sẽ diễn ra theo đúng quy trình bình phục - hưng vượng - suy giảm , có khả năng lấy tháng 5/2011 là mốc thời điểm bắt đầu những dấu hiệu hàng đầu cho sự tan vỡ bong bóng BĐS tại Hà Nội.

Bong bóng BĐS: bình thường và bất thường

Lấy mốc từ năm 2009 đến nay , xét theo khu vực , bong bóng BĐS đang tồn tại cốt tử ở Hà Nội và Đà Nẵng - hai địa chỉ đã rơi vào chu kì tăng nóng và lệch hẳn với sức mua thực tiễn của người tiêu dùng. Còn với TP.HCM , mặt bằng giá đất nền và căn hộ chỉ bằng 1/2-1/3 mặt bằng giá của phân khúc tương tự với vị trí tương đương ở Hà Nội. Tại những tỉnh lân cận của TP.HCM như Bình Dương , Đồng Nai , Long An , những nơi mà nhà đầu tư Hà Nội đã âm thầm gom đất nền từ đầu năm 2010 , mặt bằng giá đất nền và căn hộ càng thấp hơn hẳn so với Hà Nội.

Sự "lệch pha" đó không khỏi khiến dư luận có cảm giác là có một động thái tiềm ẩn đứng phía sau những lời báo trước có vẻ như đầy tính tránh nhiệm đó. Cũng xin hãy nhớ lại , trong thời kỳ tăng nóng của đất nền tại Hà Nội từ giữa năm 2009 đến cuối năm 2010 , rất ít cảnh báo về "vỡ Bong bóng BĐS" được nêu ra , mặc dầu trong thực tiễn ruột già này đã hình thành từ nhiều năm nay.

Từ động thái ấy , có thể thấy cái làm gọi là "nguy cơ vỡ bong bóng BĐS" chỉ đang hiện diện có một nửa tác phong của nó. Nửa đi hàng đầu mang sắc thái tâm lý , thuộc về giới đầu cơ , những người mong đánh xuống giá nhà đất đến một mực độ dủ sâu để chuốc vào trục lợi. Nửa còn lại , như nhận dịnh của một chuyên gia ngoại bang , có lẽ phải chờ đến năm 2012 thì mặt bằng giá nhà đất Hà Nội mới có thể thật sự bước vào đợt giảm mạnh và nguy cơ vỡ ruột non BĐS mới thực sự hiện hữu.

Còn ngay giờ đây và trong nửa cuối năm 2011 , với tác động và kỳ vọng của giới đầu cơ dat nen dau giay
, có thể nhìn thấy triển vọng không đến nỗi tệ của thị trường BĐS Hà Nội. Cảnh tượng sốt cục bộ đất nền dự án và đất thổ cư vẫn có xác xuất tiếp kiến diễn ra tại một số trục liên lạc hoặc khu vực chịu tác động của quy hoạch mới. Đánh xuống để đánh lên và tạo những đợt sóng nhấp nhô là đặc thù của hoạt động đầu cơ.